  | Baufinanzierung Baufinanzierung Themen-BlogDie wichtigsten Eigentümer gewerblicher Wohnimmobilien sind Wohnungsunternehmen. Hierbei dominieren kommunale, meist städtische Gesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaft den Markt. Nur wenige gewinnorientierte, meist größere Unternehmen sind in diesem Markt in Deutschland tätig. Diese Wohnungsunternehmen verfügen meist über eine erhebliche Eigenkapitalausstattung und einen positiven Cashflow aus einem Bestand an Wohnimmobilien. Da auch die zu finanzierenden Immobilien aufgrund der hohen Streuung der Mieteinnahmen auf viele einzelne Mieter nur geringe Risiken aufweisen, finden im Bereich der gewerblichen Wohnimmobilienfinanzierung klassische langfristige Fremdkapitalfinanzierungen bei hohen Eigenkapitalanteilen Anwendung.
Als Darlehensgeber in diesem als sehr sicher geltenden Markt treten auf
* Kreditinstitute, speziell Landesbanken und Hypothekenbanken und
Per 31.12.2007 betrug die Kreditgewährung an Wohnungsunternehmen 165,0 Mrd. Euro. Das Neugeschäftsvolumen wird aufgrund des Rückgang der Neubautätigkeit im Jahr 2006 bei ca. 10 Mrd. Euro gelegen haben.
Marktführer in den neuen Bundesländern ist mit einem Bestandsvolumen von 11,4 Mrd. Euro die Deutsche Kreditbank.
Aufgrund der hohen Attraktivität des Marktsegmentes für Kreditinstitute haben sich spezielle Kreditvermittler als Finanzmakler zwischen Wohnungsunternehmen und Kreditwirtschaft entwickelt. Marktführer ist die 1954 gegründete Dr. Klein & Co. AG mit einem Vermittlungsvolumen von 1,4 Mrd. Euro im Jahr 2006.
Aufgrund der engen Verpflechtung der privaten Immobilienfinanzierung mit dem Erwerb oder der Errichtung von Immobilien, kommt der Immobilienfinanzierung eine erhebliche volkswirtschaftliche Bedeutung zu. Die Rahmenbedingungen der privaten Immobilienfinanzierung haben unmittelbar Auswirkungen auf die Beschäftigungsintensive Baubranche und die Wertentwicklung von Wohnimmobilien.
Steigt oder verbilligt sich das Kreditangebot für private Immobilien provisionsfrei, so führt dies c.p. zu steigenden Immobilienpreisen für bestehende private Wohnimmobilien und einer erhöhten Nachfrage nach Bauleistungen. Umgekehrt für eine Verknappung oder Verteuerung von Immobilienfinanzierungen c.p. zu fallenden Immobilienpreisen und einer sinkenden Nachfrage nach Bauleistungen. Eine Veränderung der Nachfrage nach Bauleistung hat eine unmittelbare Auswirkung auf die Konjunktur. Eine Veränderung der Immobilienpreise wirkt unmittelbar ein eine Volkswirtschaft, weil das z. B. durch einen Wertanstieg entstehende Vermögen durch zusätzliche Kreditaufnahme oder Verkauf der Immobilien regelmäßig auch den privaten Konsum einer Volkswirtschaft erhöht bzw. im umgekehrten Fall senkt. In extremem Fällen kann es zu einer kreditinduzierten Immobilienblase kommen.
Innerhalb der europäischen Union sind Bestrebungen im Gange, die europäischen Hypothekarkreditmärkte zu vereinheitlichen, um durch mehr Wettbwerb eine ausweitung des Kreditangebots und niedrigere Kreditkosten zu erreichen. Hierdurch könnte das Wirtschaftswachstum innerhalb der EU um bis zu 0,5 % pro Jahr steigen. Unter anderem ist auch eine Flexibilisierung der Rückzahlung durch die Beschränkung von Vorfälligkeitsentschädigungen im der Diskussion.
Unmittelbar anschließend an die Konzeptionsphase und unmittelbar parallel zum Abschluss von Kauf- und/oder Bauverträgen für die Immobilie müssen mit allen Beteiligten Darlehensgebern Darlehensvertäge abgeschlossen werden. Regelmäßig steht hierbei die Auszahlung der Darlehen unter bestimmten aufschiebenden Bedingungen, die durch den Finanzierenden zu erfüllen sind.
Wichtigste Bedingung bei der Baufinanzierung von Immobilien ist die Eintragung der rangrichtigen grundpfandrechlichen Besicherung zu gunsten der finanzierenden Darlehensgeber.
Die Konzeption der Immobilienfinanzierung muss unmittelbar mit der Planung der zu bauenden oder zu erwerbenden Immobilie einhergehen (schon aufgrund der Auswirkungen des Finanzierungsrahmen auf das Investitionsbudget).
Die Kunst der Konzeption einer privaten Immobilienfinanzierung besteht in der ausgewogenen Mischung folgender Ziele:
* Minimierung der Risiken von Leistungsstörungen in der zukünftigen Bedienung der Immobilienfinanzierung durch eine umfassende Bewertung der wirtschaftlichen Leistungfähigkeit des Finanzierenden inkl. der möglichen zukünftigen Risiken auf diese Leistungsfähigkeit,
Diese Ziele werden erreicht durch
* Berücksichtigung aller Finanzierungsquellen und Fördermöglichkeiten,
Steuerliche Rahmenbedingungen spielen in Deutschland nur noch bei vermieteten Immobilien eine Rolle.
Bei der Konzeption wird der Finanzierende durch
* Berater von Verbraucherzentralen
unterstützt.
Die Konzeptionsphase sollte vor dem Erwerb oder Baubeginn der Immobilie abgeschlossen sein, um Finanzierungsrisiken für die Projektrealisierung auszuschließen.
Fremdkapital wird regelmäßig in Form von Darlehen durch
* Kreditinstitute,
zur Verfügung gestellt. Für die gewerbliche Gewährung von Darlehen benötigen die vorgenannten Darlehensgeber eine entsprechende Zulassung gemäß Kreditwesengesetz. Der Gesamtbestand von wohnwirtschaftlichen Darlehen an Privatpersonen beträgt laut Statistik der Bundebank per 31.12.2007 791,6 Mrd. Euro. Die Vergabe neuer Darlehen im Rahmen von privaten Immobilienfinanzierung im Jahr 2007 betrug 181,8 Mrd. Euro.
In geringem Umfang ist auch der Einsatz von Darlehen von
* anderen Privatpersonen (z. B. Verwandten) oder
anzutreffen. Da die Gewährung von Darlehen zu einem durch das Kreditwesengesetz reguliertem Markt gehört, sind diesen alternativen Darlehensgebern jedoch enge Grenzen gesetzt.
Darlehen für private Immobilienfinanzierungen werden grundsätzlich mit einem Grundpfandrecht (meist in Form einer Buchgrundschuld), auf dem zu finanzierenden Beleihungsobjekt, abgesichert. Der Branchenübliche Begriff hierfür ist Hypothekendarlehen, auch wenn die Besicherung heutzutage nur noch in wenigen Ausnahmefällen durch die Eintragung einer Hypothek erfolgt.
Unter privater Immobilienfinanzierung versteht man die Baufinanzierung einer weit überwiegend durch eine Partei für Wohnzwecke genutzten Immobilie (in der Regeln freistehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Eigentumswohnung) durch eine natürliche Person bzw. eine Lebensgemeinschaft. Man unterscheidet aufgrund der unterschiedlichen Risikoprofile regelmäßig zwischen
* Eigennutzerfinanzierung (Finanzierender ist Nutzer der Immobilie) und
Bei der privaten Immobilienfinanzierung unterscheidet man grundsätzlich zwischen Eigenkapital und Fremdkapital. Eigenkapital kann in Form von Eigenmitteln (z. B. Bank- und Sparguthaben oder liquidierbare Wertpapiere) und Eigenleistung (meist in Form körperlicher Arbeit beim der Erstellung des Bauwerks) vom Kreditnehmer eingebracht werden. Fremdkapital wird in Form von Darlehen von unterschiedlichen Formen von Darlehensgebern gewährt.
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